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Kündigung zum Betrieb einer Wohnzimmerkanzlei kann zulässig sein

BGH, Urt. v. 10.04.2024 - VIII ZR 286/22

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat sah zwar eine Eigenbedarfskündigung nicht gegeben, wenn der Vermieter seine Wohnung auch als Kanzlei nutzen will (vgl. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB "als Wohnung nutzen will". Allerdings reiche es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses i.S.d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB regelmäßig aus, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug seiner Wohnung ein beachtenswerter bzw. anerkennenswerter Nachteil entstünde. Dies sei vorliegend der Fall, wenn der bisherige Mietvertrag über Kanzleiräume auslaufe und der Vermieter auf den Bezug angewiesen sei.

Barriereprivileg: Errichtung eines Aufzugs als angemessene bauliche Maßnahme!

BGH, Urt. v. 09.02.2024 - V ZR 244/22

Nach den 2020 geänderten Vorschriften der §§ 20 und 21 WEG kann jeder Eigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. So gab der BGH mit seiner Entscheidung einer Beschlussersetzungsklage statt, mit der die Eigentümer die zuvor abgelehnte Errichtung eines Außenaufzuges begehrten. Die Errichtung des Aufzuges stelle eine angemessene bauliche Veränderung dar, die von den anderen Wohnungseigentümern zu dulden sei. Insbesondere werde die Wohnanlage durch die Veränderung nicht grundlegend umgestaltet; der Gesetzgeber habe gerade Maßnahmen zur Förderung der Barrierefreiheit privilegieren wollen.

Mietpreisbremse: Vermieter schuldet keine Prüfung der Zulässigkeit der Vormiete!

BGH, Urt. v. 29.11.2023 VIII ZR 75/23

Es reicht aus, wenn der Vermieter zur Rechtfertigung der Kaltmiete im Anwendungsbereich der Mietpreisbremse im neuen Mietvertrag nur die Höhe der vereinbarten Vormiete mitteilt. Der BGH lehnt eine Verpflichtung des Vermieters ab, den Betrag der Kaltmiete auf seine Zulässigkeit zu prüfen, und das Ergebnis dann dem Mietinteressenten mitzuteilen.

Ob Nebenwohnsitz oder weniger Miete: Untervermietung ist erlaubt

BGH, Urt. v. 27.09.2023 - VIII ZR 88/22

Der BGH hat erneut seine mieterfreundliche Rechtsprechung in Sachen Untervermietung bestätigt.  Der Begriff des berechtigten Interesses des Mieters i.S.d. § 553 Abs. 1 S. 1 BGB sei weit auszulegen. Ein solches Interesse sei schon immer dann anzunehmen, wenn vernünftige Gründe zur Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte bestehen, es sei denn, es stehe nicht im Einklang mit der Rechtsordnung. Mieterinteressen sind daher vorrangig. Nur wenn die beabsichtigte Gebrauchsüberlassung für den Vermieter unzumutbar wäre, sei ein berechtigtes Interesse abzulehnen. Ein berechtigtes Interesse liege daher vor, wenn ein Nebenwohnsitz begründet oder die Miete schlicht reduziert werden solle.  

Mieter muss nicht auf Kündigung antworten!

BGH, Beschl. v. 28.06.2023 - XII ZB 537/22

Wenn der Mieter eines Gewerberaummietverhältnisses nach Kündigung desselben schweigt, besteht nach Auffassung des XII. Zivilsenats kein Anlass, auf künftige Räumung zu klagen. Soweit der Mieter sofort anerkennt, trägt der klagende Vermieter die Kosten gem. § 93 ZPO. Der BGH führt aus, dass keine Verpflichtung des Mieters besteht, auf eine Kündigung zu antworten. Es gilt der allgemeine Grundsatz, dass sich Schuldner vor Fälligkeit nicht zu ihrer Leistungsbereitschaft erklären müssen.

Unklare Mietrückstände führen zur Unwirksamkeit der Kündigung

LG Heidelberg, Urt. v. 22.06.2023 - 5 S 3/23

Die Kündigung eines Wohnraummietvertrages ist unwirksam, wenn nicht nachvollziehbar ist, wie sich die als Kündigungsgrund aufgeführten Mietrückstände errechnen konnten.

Verschärfung der Aufklärungspflichten des Immobilienverkäufers

BGH, Urt. v. 15.09.2023 - V ZR 77/22

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Verkäufer eines bebauten Grundstücks, der dem Käufer Zugriff auf einen Datenraum mit Unterlagen und Informationen zu der Immobilie gewährt, hierdurch seine Aufklärungspflicht nur erfüllt, wenn und soweit er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer durch Einsichtnahme in den Datenraum Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand erlangen wird.

BGH zu Immobilien - Höhere Aufklärungspflicht bei Immobilienverkäufen möglich

Urteil des BGH am 15.09.2023 zu V ZR 77/22 erwartet

Der BGH wird am 15.09.2023 ein Urteil zu der Thematik der Aufklärungspflichten beim Immobilienkauf sprechen. Konkret hatte der Verkäufer dem Käufer die Ankaufsunterlagen in einem Datenraum zur Verfügung gestellt. In diesen Datenraum waren drei Tage vor Vertragsschluss wichtige Unterlagen eingestellt worden, die nicht mehr zur Kenntnis des Käufers gelangten. Der Käufer focht den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an. Die Entscheidung könnte generell zu höheren Aufklärungspflichten der Verkäufer führen. Bisher lag die Prüfungsverantwortung beim Käufer. Allerdings werden viele wichtige Dokumente nur mittelbar in Protokollen etc. angesprochen. Hier musste bisher der Käufer entsprechend nachfassen.

Veräußerungsabsicht begründet Besichtigungsrecht

BGH, Urt. v. 26.04.2023 - VIII ZR 420/21

Es besteht eine vertragliche, aus § 242 BGB - nach Treu und Glauben - herzuleitende Nebenpflicht des Wohnraummieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu der gemieteten Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Der sachliche Grund bestand in der konkreten Veräußerungsabsicht der Wohnung. Eine Pflicht, dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung zwecks Besichtigung zu gewähren, kann sich zudem aus einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag ergeben.

"Beschlusszwang" für bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums

BGH, Urt. v. 17.03.2023 - V ZR 140/22

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.12.2020 (WEMoG) muss ein Wohnungseigentümer, der eine in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehene bauliche Veränderung vornehmen will, einen Gestattungsbeschluss notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeiführen, ehe er mit dem Bau beginnt.

Beschlussdurchführung - Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

BGH, Urt. v. 16.12.2022 - V ZR 263/21

Nach dem seit dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht trifft die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen nicht mehr den Verwalter, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Leitsatz - Abgrenzung zur vorherigen Rechtsprechung des Senats). Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nunmehr - sowohl im Innen- als auch im Außenverhältnis - ausschließlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Pflichtwidriges Verhalten des Verwalters wird der Gemeinschaft analog § 31 BGB zugerechnet.

WEG bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum durch Mehrheitsbeschluss prozessführungsbefugt

BGH, Urt. v. 11.11.2022 - V ZR 213/21

Mit dieser Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass auch nach der Regelung der sog. "geborenen Ausübungsbefugnis" gem. § 9a Abs. 2 WEG (gem. WEMoG ab dem 01.12.2020) weiterhin die Befugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht, Ansprüche aus Erwerbsverträgen, die die Mangelbeseitigung betreffen, durch Mehrheitsbeschluss zu vergemeinschaften. Damit wird die für das Bauträgerrecht geltende BGH-Rechtsprechung, nach der die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch Beschluss die Prozessführungsbefugnis zur Geltendmachung der Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche erlangt, fortgeführt.

Erneut: Schonfristzahlung ist auf die ordentliche Kündigung nicht anwendbar!

BGH, Urt. v. 05.10.2022 - VIII ZR 307/21

Der Bundesgerichtshof hat erneut ausdrücklich klargestellt, dass die sog. Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nur für fristlose Kündigungen zur Anwendung kommt. Sie findet hingegen keine Anwendung auf hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigungen. Wurde gegenüber dem Mieter fristlos, hilfsweise ordentlich aufgrund Zahlungsverzugs gekündigt und zahlt der Mieter den Rückstand vollständig innerhalb der Schonfrist, dann bleibt die ordentliche Kündigung trotzdem bestehen. Das Mietverhältnis ist dann weiterhin wirksam gekündigt; ein Räumungs- und Herausgabeanspruch ist begründet.

Vertretung verwalterloser Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft

BGH, Urt. v. 16.09.2022 - V ZR 180/21

Wenn eine verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Verwalter hat, wird sie bei Klagen gegen einzelne Mitglieder durch die übrigen Eigentümer gemeinschaftlich vertreten. Grundlage ist § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG. Der V. Zivilsenat stützt sich in seiner Entscheidung ausdrücklich auf den Normzweck, der darin bestehe, dass die Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sichergestellt sei. Der beklagte Eigentümer wird daher immer von der Vertretung ausgeschlossen.

Mietrechtliche Verjährung beginnt erst mit Wohnungsrückgabe!

BGH, Urt. v. 31.08.2022 - VIII ZR 132/20

Vor der Rückgabe der Mietsache kann keine Verjährung von Schadensersatzansprüchen eintreten. Dies gilt selbst dann, wenn das schadensauslösende Ereignis bereits mehr als 30 Jahre zurückliegt. Gemäß BGH ist die sechsmonatige Verjährungsfrist nach § 548 BGB vorrangig vor der Verjährungshöchstfrist nach § 199 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB anzuwenden. Entscheidend ist allein der Rückerhalt der Mietsache.

Mieterhöhungserklärung: keine Aufteilung der Modernisierungskosten nach Gewerken!

BGH, Urt. v. 20.07.2022 - VIII ZR 337/21

Die Erklärung über eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) genügt regelmäßig den formellen Anforderungen nach         § 559b BGB, wenn sie die Gesamtkosten für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme  und bei  Durchführung mehrerer Modernisierungsmaßnahmen die jeweiligen Gesamtkosten für die einzelnen Maßnahmen ausweist. Eine zusätzliche Aufteilung der Kosten nach Gewerken widerspricht der Zielsetzung des Gesetzgebers, der für Vermieter einen Anreiz zur teilweisen Umlage der Kosten schaffen wollte. Überhöhte formelle Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung sind mit dieser Zielsetzung nicht vereinbar.

Verwalterbestellung in einer verwalterlosen Zwei-Personen-WEG

LG Frankfurt/Main, Beschluss 10.05.2022 - 2-13 T 26/22

Auch die verwalterlose Zwei-Personen-WEG hat einen Anspruch auf Bestellung eines Verwalters. Diesen kann die WEG im Wege des einstweiligen Verfügungsverfahrens ggf. durchsetzen. Ein notwendiger Verfügungsanspruch besteht zwar grundsätzlich, weil seit dem 01.12.2020 in jeder WEG ein Anspruch auf Bestellung eines Verwalters über § 44 Abs. 1 S. 2 WEG verfolgt werden kann. Für eine gerichtliche Verwalterbestellung muss der Antragsteller aber zumindest einen übernahmebereiten Verwalter benennen. Das Gericht muss in die Lage versetzt werden, anstelle der Wohnungseigentümer zu entscheiden. Dies ist jedoch nicht möglich, wenn kein übernahmebereiter Verwalter benannt wird. Das Problem des bestehenden Verwaltermangels bei kleinen WEG´s tritt hier zu Tage.

Erheblicher Zahlungsverzug bei Rückstand mit mehr als einer Miete

BGH, Urt. v. 08.12.2021 - VIII ZR 32/20

Der VIII. Zivilsenat hat klargestellt, dass es für die Bestimmung des nicht unerheblichen Teils der Miete für eine außerordentliche fristlose Kündigung allein auf die Gesamthöhe der beiden rückständigen Teile ankomme. Auf eine darüberhinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände komme es nicht an.

Eigenbedarfskündigung trotz hohen Alters des Mieters

BGH, Urt. v. 03.02.2021 - VIII ZR 68/19

Der Bundesgerichtshof stellt mit seiner aktuellen Entscheidung klar, dass das hohe Alter eines Mieters grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 S. 1 BGB begründet. Das vom Landgericht Berlin für die Begründung eines Widerspruchs ausreichend erachtete "hohe Alter" wurde vom Bundgerichtshof als unzulässige Kategorisierung gewertet. Maßgebend ist eine umfassende Interessenabwägung (hohes Lebensalter, Verwurzelung aufgrund langer Mietdauer, Erkrankungen des Mieters).

Berechnung von Stimmverhältnissen im WEG

BGH, Urt. v. 20.11.2020 - V ZR 64/20

Kopfstimmprinzip: Gehören mehrere Wohnungen nur teilweise denselben Miteigentümern oder ist einer zusätzlich Alleineigentümer anderer Räumlichkeiten, hat jeder Eigentümer eine Stimme!

One man, one vote: In einer Eigentümergemeinschaft von drei Wohneinheiten bestand Streit bzgl. der Verwalterbestellung. Die Miteigentümer einer Wohnung hatten beantragt, die Einsetzung durch ihre beiden Gegner aufzuheben. Diese hatten zu einer Eigentümerversammlung einberufen und in Abwesenheit der Eigentümer der anderen beiden Wohneinheiten eine Auswahl getroffen. Die Kläger machten geltend, dass es an einer Mehrheit gefehlt habe. Sie argumentierten, dass ein Patt mit den anderen beiden Eigentümern bestehe, da diese insgesamt nur ein Stimmrecht hätten: Der Eigentümer der einen sei gleichzeitig hälftiger Miteigentümer der anderen. Die Gerichte wiesen die Klage ab: Die Verwalterbestellung sei von einer Mehrheit von zwei Stimmen getragen worden.

Der V. Zivilsenat des BGH leitet dieses Ergebnis aus dem Kopfstimmprinzip ab, das in § 25 Abs. 2 S. 1 WEG geregelt ist. Danach hat jeder Eigentümer eine Stimme und das Recht, an Entscheidungen mitzuwirken.

Kein Erstattungsanspruch bei irrtümlich durchgeführten Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum

BGH, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17

Dem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, steht kein Ersatzanspruch zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. Selbst dann, wenn der Wohnungseigentümer die Instandsetzungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum in der irrigen Annahme durchführe, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen, ergebe sich hieraus kein Erstattungsanspruch. Der Bundesgerichtshof hat mit dieser Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung geändert! Im vorliegenden Fall wurde dem Wohnungseigentümer, der irrtümlich, in der Annahme er sei als Sondereigentümer dazu verpflichtet, die einfach verglasten Holzfenster seiner Wohnung durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierung ersetzen ließ, die Erstattung der Kosten versagt. Bisher hatte der Bundesgerichtshof jedenfalls dann einen Erstattungsanspruch zugestanden, wenn die Maßnahme ohnehin hätte beschlossen und vorgenommen werden müssen (so noch BGHZ 207, 40).

Konkretisierung der Anforderungen einer Interessenabwägung bei einer Eigenbedarfskündigung unter Berücksichtigung eines langjährig kranken Mieters

BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18

Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind.
Der Bundesgerichtshof hat mit dieser Entscheidung die Anforderungen an die Prüfung der Interessenabwägung im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung im Detail konkretisiert und damit klargestellt, dass jede Interessenabwägung eine Einzelfallentscheidung ist, die auf der Grundlage sorgfältig erarbeiteter Fakten zu erfolgen hat.

BGH präzisiert Anforderungen an Härtefallabwägung bei Mieterhöhung nach Modernisierung

BGH, Urteil vom 09.10.2019 – VIII ZR 21/19

Der Bundesgerichtshof führt in seinem Urteil aus, dass bei der Geltendmachung des Härteeinwandes innerhalb einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 Abs. 4 S. 1 BGB eine detaillierte Abwägung der widerstreitenden Interessen zu erfolgen habe. Zwar dürfe in die Abwägung zu Lasten des Mieters einbezogen werden, dass dieser gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Bedürfnissen eine viel zu große Wohnung bewohne (im vorliegenden Fall 86 qm). Gleichwohl dürfe die im Einzelfall bestehende Unangemessenheit der Wohnung nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner bestimmt werden. Maßgebend sei vielmehr, ob die genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles (z.B. Verwurzelung des Mieters in der Wohnung, gesundheitliche Situation des Mieters etc.) als deutlich zu groß zu bewerten sei. Im vorliegenden Fall kam der BGH zu dem Ergebnis, dass das Berufungsgericht zu Recht auf den Umstand abgestellt habe, dass der Mieter seit über 55 Jahren in der Wohnung lebe. Der Mieter genieße nach Art. 14 Abs. 1 GG ebenfalls den Schutz der Eigentumsgewährleistung. Insoweit könne er auch davon ausgehen, dass ein Gericht die Bedeutung und Tragweite des bestehenden Bestandsinteresses des Mieters hinreichend berücksichtige.

Kein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht des Mieters nach Zustimmung zu einer Mieterhöhung!

In seiner bislang nur als Presseerklärung vorliegenden Entscheidung vom 17.10.2018 - VIII ZR 94/17 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine durch den Mieter erteilte Zustimmungserklärung, die später widerrufen wurde, nicht vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen erfasst ist. Dem Mieter steht daher kein dahingehendes Widerrufsrecht zu.

Fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann mit hilfsweise erklärter ordentlicher Kündigung verbunden werden

BGH Urt. v. 19.09.2018 - VIII ZR 231/17

Der BGH führt in der vorliegenden Entscheidung seine Rechtsprechung dahingehend fort, dass eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung in der Regel auch dann zum Zuge kommt, wenn die vorrangig wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund einer sog. Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle unwirksam wird.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts führt eine Zahlung innerhalb der Schonfrist bzw. eine Verpflichtungserklärung zur Übernahme der Rückstände nicht dazu, dass die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung ins Leere geht. Der Vermieter beabsichtige vielmehr, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstandes nachträglich unwirksam wird.