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Kein Erstattungsanspruch bei irrtümlich durchgeführten Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum

BGH, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17

Dem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, steht kein Ersatzanspruch zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. Selbst dann, wenn der Wohnungseigentümer die Instandsetzungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum in der irrigen Annahme durchführe, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen, ergebe sich hieraus kein Erstattungsanspruch. Der Bundesgerichtshof hat mit dieser Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung geändert! Im vorliegenden Fall wurde dem Wohnungseigentümer, der irrtümlich, in der Annahme er sei als Sondereigentümer dazu verpflichtet, die einfach verglasten Holzfenster seiner Wohnung durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierung ersetzen ließ, die Erstattung der Kosten versagt. Bisher hatte der Bundesgerichtshof jedenfalls dann einen Erstattungsanspruch zugestanden, wenn die Maßnahme ohnehin hätte beschlossen und vorgenommen werden müssen (so noch BGHZ 207, 40).

Konkretisierung der Anforderungen einer Interessenabwägung bei einer Eigenbedarfskündigung unter Berücksichtigung eines langjährig kranken Mieters

BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18

Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind.
Der Bundesgerichtshof hat mit dieser Entscheidung die Anforderungen an die Prüfung der Interessenabwägung im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung im Detail konkretisiert und damit klargestellt, dass jede Interessenabwägung eine Einzelfallentscheidung ist, die auf der Grundlage sorgfältig erarbeiteter Fakten zu erfolgen hat.

BGH präzisiert Anforderungen an Härtefallabwägung bei Mieterhöhung nach Modernisierung

BGH, Urteil vom 09.10.2019 – VIII ZR 21/19

Der Bundesgerichtshof führt in seinem Urteil aus, dass bei der Geltendmachung des Härteeinwandes innerhalb einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 Abs. 4 S. 1 BGB eine detaillierte Abwägung der widerstreitenden Interessen zu erfolgen habe. Zwar dürfe in die Abwägung zu Lasten des Mieters einbezogen werden, dass dieser gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Bedürfnissen eine viel zu große Wohnung bewohne (im vorliegenden Fall 86 qm). Gleichwohl dürfe die im Einzelfall bestehende Unangemessenheit der Wohnung nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner bestimmt werden. Maßgebend sei vielmehr, ob die genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles (z.B. Verwurzelung des Mieters in der Wohnung, gesundheitliche Situation des Mieters etc.) als deutlich zu groß zu bewerten sei. Im vorliegenden Fall kam der BGH zu dem Ergebnis, dass das Berufungsgericht zu Recht auf den Umstand abgestellt habe, dass der Mieter seit über 55 Jahren in der Wohnung lebe. Der Mieter genieße nach Art. 14 Abs. 1 GG ebenfalls den Schutz der Eigentumsgewährleistung. Insoweit könne er auch davon ausgehen, dass ein Gericht die Bedeutung und Tragweite des bestehenden Bestandsinteresses des Mieters hinreichend berücksichtige.

Kein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht des Mieters nach Zustimmung zu einer Mieterhöhung!

In seiner bislang nur als Presseerklärung vorliegenden Entscheidung vom 17.10.2018 - VIII ZR 94/17 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine durch den Mieter erteilte Zustimmungserklärung, die später widerrufen wurde, nicht vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen erfasst ist. Dem Mieter steht daher kein dahingehendes Widerrufsrecht zu.

Fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann mit hilfsweise erklärter ordentlicher Kündigung verbunden werden

BGH Urt. v. 19.09.2018 - VIII ZR 231/17

Der BGH führt in der vorliegenden Entscheidung seine Rechtsprechung dahingehend fort, dass eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung in der Regel auch dann zum Zuge kommt, wenn die vorrangig wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund einer sog. Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle unwirksam wird.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts führt eine Zahlung innerhalb der Schonfrist bzw. eine Verpflichtungserklärung zur Übernahme der Rückstände nicht dazu, dass die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung ins Leere geht. Der Vermieter beabsichtige vielmehr, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstandes nachträglich unwirksam wird.